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互联网房地产论

互联网房地产论

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互联网房地产论

日期:2014年12月8日 18:53
 

互联网是新的介质系统

互联网是一种介质系统而非辅助工具,信息技术革命所产生的最根本变化一是人类活动的信息化。这些“信息”以全新的形式构成、连接、传播、存储和交互,所基于的介质就是互联网;二是人类活动向这个新介质系统迁移。这种迁移是信息化所产生的必然结果,因为信息正日益成为人类生产和生活的主要互动对象,其影响也超过了信息化本身。以信息的传播为例,如同下图中的类比,新介质系统的迁移带来的并非“汽车”与“更快的马”的区别,而是“从前在地上走”和“现在在天上飞”的区别。

 

 

我们对于信息技术发展的理解和想象往往是“更快、更高、更强”的线性解读。这样的解读方式使我们落入了将互联网当作对于原有生产和生活方式的辅助工具或补充(所谓提高效率,丰富手段)的认识,阻碍了我们将其作为一种具有完全不同属性的全新介质系统的认识。我们都很容易想当然的把Square当作手机POS机,把Uber 当作叫车软件,把Airbnb当作房屋短租,把余额宝当作货币基金手机客户端。对于旧有介质系统属性和规律的经验,成为了我们认识新介质系统的最大障碍。在介质系统的视角之下,互联网所扮演的角色绝不仅是效率工具或辅助手段,而是基础设施、核心系统、总体法则、开发平台。许多创业公司之所以能够在老牌行业巨头们的领土范围内攻城略地,靠的就是后者在这一点上的认知不足。

互联网与房地产

介质系统,也就是“人类活动的发生地”。介质系统迁移在本质上是“人类活动发生地”由物理介质向信息介质的迁移。从这个角度上去理解,互联网经济体与地产经济体有着许多的相似之处。

互联网的平台类企业十分类似于房地产领域中的开发商,共同的任务首先都是在介质系统上建立人类活动场所和基础设施,先有“流量”甚至是“留存”,再去提供运营管理和各种进一步的增值服务。和房地产行业一样,互联网开发商们的策略和切入点也是形形色色。

腾讯的社交类平台,开发的是“居住场所”—类似于住宅地产开发商;阿里巴巴的商业类平台。首先开发的是“商业场所”—类似于商业地产开发商;百度的通道类平台,首先开发的是“交通场所”,类似于交通地产开发商;他们的目标形态都和万达王健林所提出的“城市综合体”概念类似:涵盖人类日常活动的广义“活动场所”或“生活场所”。

腾讯新开发的地产资源——微信所提出的微信是一种生活方式,合情合理、极具前瞻性的“生活场所”,当然会有新的“生活方式”。

从线下到线上,最根本的区别在于信息化。人类在线下的绝大多数信息,诸如坐标、属性和行为信息等等,曾经都是不可见或者难以获取的。但信息技术改变了这一切。这种改变也使得“生活场所”的本质发生了变化,从前是物理空间,现在是账户体系。换句话说,互联网上的账户体系实际上就是信息化的新地产资源,寸土寸金。万达当初在与支付宝的合作中曾明确的表示“不希望账户体系掌握在第三方手中”对于地产商来说,哪有把土地产权拱手让给别人的?

万达与百度、腾讯联合成立电商公司。线下的商业地产开发商与线上的住宅开发商和交通开发商联合起来,据说是为了对抗线上的商业地产大鳄阿里巴巴。新的地产风云故事将演义,一切只是刚刚开始。

思考互联网创业和投资逻辑的尝试,即所谓第一性原理思考方式的个人尝试。人类活动存在着时空意义上的发生地或者说介质;由于信息技术的出现,人类活动在时空意义上的发生地开始从物理介质向信息介质、互联网介质迁移,这种迁移是一种结构性转变;结构性转变会带来生产或生活方式的重构和资源的重新配置,引发整体及细分市场的结构性增量。

结构性增量是寻找创业和投资机会的出发点之一,中国过去30年内引发并持续驱动巨大市场增量的因素为例:无论是改革初期的制度红利(原来不让做的现在让做了)、人口红利(原来没消费的人现在消费了),还是如今依然如火如荼的技术升级(原来做不到的现在做到了)、产业升级(原来需要的生产条件现在不需要了)、消费升级(原来不想花的钱现在想花了),本质上都是人类活动的社会系统或经济系统在结构层面上的转变—生产或生活方式的重构和资源的重新配置所引发的结构性市场增量。

互联网的地产视角,根本上就是“人类活动发生地”视角。基本意义在于发生地和发生地迁移过程本身具备特定的属性和规律;对这些属性和规律的认知能够帮助我们更好的洞察结构性增量的来源、驱动力和时间点。

新地产红利

类似于现实世界中房地产行业的发展进程,介质系统视角之下的互联网经济首先是一种资源红利。地产资源的价值来自于其上和周边的人类活动;地产资源的本质实际上是一种人类活动发生地资源。而随着人类活动发生地的迁移,在原来有限的物理空间之外,诞生了新的人类活动发生地资源,这就是介质系统意义上的新地产红利。

既然是资源,就一定具有稀缺性。互联网地产资源的价值,取决于其上所承载人类活动的多少——有多少用户在相应的产品平台上投入了多少时间?做了多少事情?他们是否彼此自发的产生新的活动?他们是否 也带动了其他人(比如朋友和家人)向这些平台的迁移?随着一个平台上人类活动的增多,平台本身作为地产资源的价值也必然水涨船高(所谓的“经济越发展,土地越金贵”)。就这一点,社交类平台的先天优势是巨大的——人们在居住场所投入的时间往往更多、粘性更强,活动的类型、场景和方式往往更加多元和灵活,围绕居住地生活半径所形成的商圈逻辑也顺理成章——如此一来地产资源的经济价值自然很高。当然,作为住宅地产开发商,是否具备提供运营管理、商圈开发,以及各种进一步增值服务等这些次级开发商甚至是商业地产商的能力,又是另外一回事了。

介质系统的迁移和载体的演变

纵观互联网的发展史,人类活动向这个全新介质系统的迁移刚刚开始,但经历了三个阶段的演变:桌面系统+客户端阶段,浏览器+网址阶段,以及云+移动OS+App阶段。这种演变的实质更多是介质系统之上的载体演变而非介质系统本身的演变——互联网本身类似于地面或天空等交通介质,桌面系统、客户端、浏览器、网址、移动OS、App则类似于车辆和飞行器 等交通载体——互联网作为介质系统的属性虽然在不断被发现、不断被完善,却始终保持着相对的稳定性、一致性、相关性和延续性。而载体的演变却未必是这样。从创业和投资的角度上来看,对于介质系统的迁移和其上载体的演变(后者可以被描述为拆迁红 利)这两个正在并行发生的巨量级结构性转变的解读、思考两者的维度、其所影响的范围和适合参与的方式,都将是不尽相同的。

载体的演变和机会思考

这一点对于我们认识和解读互联网的演化过程至关重要。如果做个简单的追溯,我们可以回顾并看到人类活动随着介质系统的迁移和载体的演变,从“桌面系统+客户端”(曾经的居住场所)和“浏览器+网址”(曾经的交通场所)到现在的“云+移动OS+App(当前的居住场所)+应用市场(当前的交通场所)”,账户体系作为实质意义上的活动场所,正在变得越来越清晰。类似阿里巴巴这样及早预见到介质系统迁移所产生的新地产红利且有能力实施早期开发,将“生地”变成“熟地”的一级开发商、二级开发商。完成了市场结构、支付体系、信用体系在内的交易模式及其他各类基础设施的建设;培养交易各方的行为习惯,推动和促进交易活动向新介质系统的迁移。在载体演变的浪潮中,如何创造性的破解版操作系统、安全卫士、安全浏览器、极速浏览器、网址导航、定制ROM和第三方市场这样的产品形态,在交互层上(按照数据层、逻辑层、应用层、交互层四层网络结构划分)完成了对于各阶段载体的全面接管。这样的接管完全是基于对用户的更深度理解、对用户需求的精准把握、对用户关系的更近距离追求。如番茄花园、hao123、360安全卫士,再到今天的MIUI。

关于社交平台的粘性更强这个观点,或许有人会认为开心网是个反例,但事实上类似的平台一旦在定位的把控上使得游戏、广告、电商等增值属性喧宾夺主,而不是持续沉淀和加强关系以强化平台的社交属性,用户头脑中“社交平台”的定位就会发生改变,是否继续“入住”也就随之存疑。生活社区和游乐场在商业模式与客户终身价值上还是有云泥之别的。

房地产开发中,政府是一级开发商。互联网领域的一级开发也有政府的影子,比如三大运营商,但Google、苹果、Facebook以及BAT这样的互联网公司越来越多的开始扮演一级开发商的角色已是不争的事实。

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